Sertifikat Tanah Dobel, Mana yang Sah?

Sertifikat Tanah Dobel, Mana yang Sah?

Selamat Sore
Saya punya tanah dan sudah bersertifikat. Tiga tahun kemudian muncul sertifikat dengan obyek sama, tapi nama pemilik berbeda. Sertifikat itu sama-sama aslinya dikeluarkan oleh kantor pertanahan. Saya harus bagaimana?
Anjas
Karangpilang, Surabaya

Pak Anjas
Pertama yang harus saya jawab adalah tentang status sertifikat. Berdasarkan yurisprudensi Mahkamah Agung, jika ada dua sertifikat yang sama-sama asli, maka sertifikat yang terbit lebih dulu yang kuat atau sah secara hukum.

Kemudian, apa yang harus Pak Anjas lakukan?
Pak Anjas bisa mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menetapkan bahwa sertifikat Pak Anjas yang diakui dan sah. Namun sebelum mengajukan gugatan, Pak Anjas harus menyiapkan strategi dulu agar tidak salah langkah. Terutama dokumen apa saja yang harus disiapkan sebagai bukti.

Demikian, semoga bermanfaat.
(Jika jawaban kurang jelas atau ada pertanyaan lain, silakan kirim WhatsApp ke  +62 812-1646-0930. Gratis..)

Upaya Hukum Jika Perjanjian Lisan Dibatalkan Sepihak


Abdul Roup, SH

Advokat AFP Law Firm

“Meski hanya ada perjanjian lisan, tapi anda bisa mendapatkan hak-hak anda sesuai perjanjian yang pernah dibuat.”

 

Mas, numpang tanya sekaligus minta solusi.

Saya pernah membuat perjanjian usaha bersama dengan teman. Karena teman dekat, perjanjiannya hanya secara lisan. Termasuk tentang pembagian keuntungan dan akses terhadap produk. Waktu itu usaha baru teman saya masih baru. Tapi kesulitan untuk memasarkan produknya. Dalam perjanjian lisan, teman saya yang memproduksi, saya yang memasarkan.

Dalam perjalanan waktu usaha tersebut membesar. Konsumennya banyak. Tapi tiba-tiba teman saya membatalkan perjanjian pembagian keuntungan yang pernah disepakati ketika awal-awal bersama. Padahal banyaknya konsumen juga atas jerih payah saya yang memasarkan produk tersebut. Kalau sudah begini apa yang harus saya lakukan? Terima kasih

Ardian, Surabaya

 

Salam Mas Ardian,

Pada dasarnya syarat sah perjanjian (Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata) adalah :

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu pokok persoalan tertentu;
4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Karena itulah, perjanjian meskipun dibuat secara lisan, tetap dinyatakan sah. Karena syarat sah perjanjian tidak mengharuskan dibuat tertulis. Perjanjian meskipun dibuat secara lisan, tetap sah dan mengikat secara hukum bagi para pihak yang membuatnya.

Bagaimana jika perjanjian lisan dibatalkan sepihak?

Anda bisa menuntut kepada teman anda untuk memenuhi/mematuhi perjanjian tersebut. Jika masih tidak ada titik temu, anda bisa mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menuntut hak anda.

Kalau perjanjian lisan, apa bisa dibuktikan di pengadilan?

Bisa. Alat bukti meliputi
1. Bukti tulisan;
2. Keterangan saksi;
3. Persangkaan;
4. Pengakuan;
5. Sumpah.

Dari kronologi Anda yang bisa saya pahami, tidak ada bukti apa pun karena semua perjanjian dibuat secara lisan. Tapi bukan berarti lemah. Karena ada alat bukti ”persangkaan” (pasal 173 HIR). Misalnya, bisa menunjukkan bukti kepada hakim pernah ada pembagian keuntungan sekian tahun dari bisnis yang dikelola bersama. Nanti hakim yang akan menilai berdasar keyakinannya bahwa pernah ada perjanjian lisan.

Kalau alat bukti masih kurang, bisa ditambah dengan keterangan saksi. Misalnya karyawan pabrik yang mengetahui bahwa anda yang selama ini memasarkan produk di pabrik tersebut. Atau, keterangan pembeli/pelanggan yang selama ini membeli produk perusahaan tersebut dari Anda.

Ada banyak strategi lain lagi yang bisa dirumuskan. Silakan datang ke kantor kami untuk berdiskusi tentang strategi lain yang bisa ditempuh. Meski hanya ada perjanjian lisan, tapi anda bisa mendapatkan hak-hak anda sesuai perjanjian yang pernah dibuat.

Sekian, semoga bermanfaat. Terima kasih

Abdul Roup, SH
Advokat AFP Law Firm

Kesulitan Bayar Utang Saat Pandemi


Istiqfar Ade N, SH
Advokat AFP Law Firm

Pelaksanaan restrukturisasi ini diprioritaskan untuk debitur yang memiliki itikad baik dan terdampak wabah covid-19.

Salam,

Saya Pak Budiman. Saya pengusaha di bidang transportasi di Surabaya. Selama pandemi ini usaha saya merosot drastis. Untuk operasional saja kesulitan. Padahal saya punya utang yang harus dibayar setiap bulannya. Apakah ada solusi yang legal terkait utang saya.

Terima kasih

Jawaban

Terima kasih atas pertanyaannya. Pak Budiman, Bapak tidak sendirian. Usaha di semua lini juga mengalami kelesuan. Karena itulah pemerintah melalui Otoritas Jasa Keuangan (OJK) menerbitkan peraturan POJK No. 11/POJK.03/2020 mengenai Stimulus Perekonomian Nasional.

Intinya memberikan kelonggaran atas kredit kepada debitur atau usaha debitur yang terdampak penyebaran covid-19 baik secara langsung ataupun tidak langsung. Seperti pariwisata, transportasi, perhotelan, perdagangan, pengolahan, pertanian, dan pertambangan.

Dalam peraturan tersebut, bank dapat melakukan restrukturisasi untuk seluruh kredit kepada seluruh debitur. Sepanjang debitur tersebut teridentifikasi terdampak covid-19. Kemudahan tersebut tanpa melihat batasan plafon kredit.

Kebijakan restrukturisasi kredit tidak hanya berlaku pada sektor perbankan saja. Perusahaan pembiayaan/lessing juga akan menerapkan assesment sama seperti dengan bank. Bagi debitur leasing yang sudah bermasalah sebelum adanya wabah covid-19 disarankan untuk menghubungi kantor lessing untuk dicarikan kesepakatan.

Restrukturisasi kredit/pembiayaan dilakukan mengacu pada POJK mengenai nilai asset, antara lain dengan cara :
a. Penurunan suku bunga
b. Perpanjangan jangka waktu
c. Penggurangan tunggakan pokok
d. Pengurangan tunggakan bunga
e. Penambahan fasilitas kredit/ pembiayaan
f. Konversi kredit / pembiayaan menjadi Penyertaan Modal Bersama

Restrukturisasi kredit tetap diserahkan sepenuhnya kepada bank dengan jangka waktu maksimal 1 (satu) tahun. Pelaksanaan restrukturisasi ini diprioritaskan untuk debitur yang memiliki itikad baik dan terdampak wabah covid-19.

Cara dan syarat untuk bisa mendapatkan relaksasi atas kredit/leasing yaitu :
a. Debitur wajib mengajukan permohonan restrukturisasi dilengkapi dengan data yang diminta oleh bank/leasing. Dapat disampaikan secara online.
b. Bank/leasing akan melakukan assessment. Salah satunya menilai apakah debitur termasuk yang terdampak pandemi secara langsung atau tidak langsung.
c. Bank/leasing memberikan restrukturisasi berdasarkan profil debitur untuk menentukan pola restrukturisasi. Informasi persetujuan restrukturisasi disampaikan secara online (website) bank/leasing yang terkait.

Semoga bermanfaat…

Bolehkah Anak Angkat Mendapatkan Warisan?


Dwi Nurgianto
Advokat AFP Law Firm

Anak angkat berhak mendapatkan bagian harta sesuai kadar wasiatnya selama tidak melebihi sepertiga dari harta orang tuanya.

Assalamu’alaikum Wr. Wb.
Saya Arifin. Saya anak kedua dari tiga bersaudara. Ceritanya, orang tua saya mengangkat anak dari adik ibu saya sebagai anak angkat. Dia sudah tinggal di rumah kami selama tiga tahun. Yang ingin saya tanyakan, bagaimana status dan hak waris saudara angkat saya itu ya?
Atas perhatiannya saya ucapkan terima kasih.

 

Terima kasih Mas Arifin.
Perlu saya sampaikan tentang definisi anak angkat. Anak angkat adalah anak yang dalam pemeliharaan untuk hidupnya sehari- hari, biaya pendidikan, dan sebagainya beralih tanggung jawabnya dari orang tua asal kepada orang tua angkatnya berdasarkan putusan pengadilan. (Pasal 171 huruf H Kompilasi Hukum Islam)
Nah, menurut hukum Islam pengangkatan anak tidak membawa akibat hukum dalam hal hubungan darah, hubungan wali mewali, dan hubungan waris mewaris dengan orang tua angkat. Dia tetap menjadi ahli waris orang tua kandungnya dan anak tersebut tetap memakai nama dari ayah kandungnya.
Untuk melindungi haknya anak adopsi maka orang tua angkat dapat memberikan wasiat asalkan tidak melebihi 1/3 harta peninggalannya. Hal ini diatur dalam Pasal 209 Kompilasi Hukum Islam. Dalam hukum Islam, prinsip kewarisan adalah adanya hubungan darah.
Pasal 171 huruf c Kompilasi Hukum Islam, ahli waris adalah orang yang pada saat meninggal dunia mempunyai hubungan darah atau hubungan perkawinan dengan pewaris, beragama Islam dan tidak terhalang karena hukum untuk menjadi ahli waris.
Masalah hak waris anak angkat pernah dibahas dalam musyawarah nasional alim ulama Nahdlatul Ulama pada 2017 di Nusa Tenggara Barat. Hasilnya : ”Anak angkat tidak berhak mendapatkan bagian dari tirkah dengan berdasar wasiat wajibah dari orang tua angkatnya. Tetapi apabila orang tua angkat berwasiat, maka anak angkat berhak mendapatkan bagian harta sesuai kadar wasiatnya selama tidak melebihi sepertiga dari harta orang tuanya. Apabila melebihi sepertiga dari harta orang tuanya, maka ia harus mendapatkan persetujuan ahli waris.”
Dari pemaparan di atas, disimpulkan bahwa saudara angkat Mas Arifin tidak berhak atas warisan orang tua Mas Arifin. Saudara angkat berhak menerima wasiat dari orang tua angkat.
Demikian Mas Arifin. Semoga bermanfaat…

Dwi Nurgianto, SH
Advokat AFP LAW FIRM

Ini Langkah Hukum Jika Tak Sepakat dengan Ganti Rugi Pembebasan Tanah

Sugianto, SH
Advokat AFP Law Firm

 

“Selama belum ada kesepakatan mengenai ganti kerugian, belum ada pemberian ganti kerugian, dan belum ada putusan pengadilan tentang besaran ganti rugi, maka pemilik tanah tidak wajib melepaskan tanahnya”

Pertanyaan

Saya pemilik rumah di pinggir jalan raya. Pemerintah berencana melebarkan jalan itu dan membebaskan tanah saya. Namun ganti rugi tanah itu saya rasa terlalu kecil. Apa yang harus saya lakukan?

Moh. Fadil, Surabaya

Jawaban

Terkait pertanyaan itu dapat dijelaskan sebagai berikut :

Penilaian besaran ganti rugi tanah yang terkena proyek pengadaan tanah untuk kepentingan umum, ditentukan oleh tim penilai. Nilai ganti rugi berdasarkan hasil penilaian itu, dijadikan dasar untuk musyawarah penetapan besaran ganti rugi antara pemerintah dengan pemilik tanah.

Jika besaran ganti rugi itu disepakati, maka tidak ada masalah.

Tapi jika keberatan dengan besaran ganti rugi, maka pemilik tanah bisa mengajukan keberatan ke Pengadilan Negeri setempat. Waktunya paling lama 14 hari sejak dilaksanakannya musyawarah penetapan ganti kerugian.

Jika ada pihak yang keberatan dengan putusan pengadilan, maka bisa mengajukan kasasi ke Mahkamah Agung. Waktunya maksimal 14 hari setelah menerima salinan putusan. Nantinya, putusan Mahkamah Agung yang telah berkekuatan hukum tetap dijadikan dasar pembayaran besaran ganti rugi.

Tanah tidak dapat digusur dengan paksa jika :

  1. Pemilik tanah belum menerima ganti rugi.
  2. Belum ada putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap tentang besaran ganti rugi. Pasal 5 Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

Jadi, selama belum ada kesepakatan mengenai ganti kerugian, belum ada pemberian ganti kerugian, dan belum ada putusan pengadilan tentang besaran ganti rugi, maka pemilik tanah tidak wajib melepaskan tanahnya. (*)

× Klik untuk konsultasi